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空置房屋為什么還要交納物業費

對空置房應繳納物業費問題的,許多業主產生疑問。其存在這兩種觀點:我一天也沒住,憑什么讓我交全額服務費雖然開發商早交房了,但我又沒有去領鑰匙,為什么收我物業服務費?。其核心實質就是:我沒有享受到物業服務,就不應該交納服務費。那么,業主不住,物業費就可以不交或者就可以少交嗎?

一、物業服務具有公共性,其管理的著重點是物業

  首先,來看國務院《物業管理條例》對物業管理的概念是如何定義的。國務院《物業管理條例》第一章總則第二條:本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業服務企業服務的著重點《條例》中表述的非常明確,物業管理的著重點是物業,這些物業屬于不動產,它不能像衣物一樣能穿戴在身上,隨業主去任何想要去的地方。既然是不動產,就需要人們有組織的去管理服務,否則的話,居住環境和設施設備會因長期疏于管理而發生變化。如環境的臟亂差,設施設備由于缺少維修養護而不能正常運行等等。因此,若希望自己居住的小區環境優雅水木明瑟、設施設備運行正常安全可靠,那就離不開物業服務企業專業的嚴格管理和精心維護。

  物業服務具有公共性,它的價值在于在滿足公共性服務的同時,達到對整個居住環境品質的提升,最終體現對業主個體的服務價值。

 二、物業管理已從對的管理延伸到對的服務,最終體現出對業主的服務價值

  最高人民法院2009101日開始實施《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,在這兩個司法解釋中,對物業服務企業在服務內容上又做了更大范圍的詮釋。不僅包括物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范的規定,還包括物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。

  今年四月份,在最高人民法院關于頒布兩個司法解釋所召開的新聞發布會上,最高人民法院民事一廳負責人就建筑物區分所有權和物業服務糾紛司法解釋答記者問時,有這樣的對話。當有記者問道:很多業主認為,物業服務企業沒有權利就業主相關妨害物業服務秩序的行為提起訴訟,這種觀點是否正確,司法解釋是如何規定的?該負責人答道:這種觀點是不正確的。物業服務企業與業主之間的委托關系具有一定的特殊性,其中很重要的一個方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給物業服務企業。該權利行使的主要途徑就是對業主實施的管理??由此可見,如果有業主實施野蠻裝修,物業服務企業必須行使全體業主授予的維護物業服務區域秩序的管理權,及時阻止其違法行為,這種權利的行使,就是對其他業主包括空房業主權利的維護,如果有哪位業主一旦將房屋抗震結構在裝修中予以破壞,影響到整幢房屋安全時,我想這些空房業主同樣要到物業服務企業來維權。因為他認為,裝修業主對他們利益的損害,完全是由物業管理公司疏于管理造成的。在現實生活中,不乏這樣的案例。

三、物業服務是一種商品,它不應因業主是否使用而影響到它的價值

  至今社會上大多數人還存有這樣的觀點:是我們業主養活了物業服務企業。他們沒有認識到物業服務其實就是一種商品。國務院《物業管理條例》第二十五條規定:建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。物業服務作為一種新時期特殊商品,是購房者在簽訂房屋買賣合同時一并購買到的。這種有別于其它商品的買賣行為,是政府為保障廣大業主正常的生活秩序和良好的生活環境而采取的一種有效措施。物業服務作為一種商品,它不像我們在商場購買商品那樣直接,沉甸甸地抱在懷里拿在手中。致使許多業主對物業服務這種商品視而不見,雖然你的房屋空置,但小區的衛生依舊需要天天清掃保潔、公共秩序必須時時巡查維護,同樣,所有配套設施設備如電梯、消防、二次供水以及配電等維護費用也要一分不少地支出。因此,不管業主是否居住,小區的品質不會由此而降低。

 四、物業管理需要通過成本核算來實現為業主提供等值服務

  我們知道,物業服務價格是物業服務企業根據項目的規劃建設、配套設施設備種類和數量、植物品種、服務等級標準以及對項目總規模的考量等諸多因素來進行核算的。另外,物業服務企業還要考慮市場環境及業主承受能力等因素再予以適當降低部分價格,而后形成最終的服務價格。

  在制定價格的過程中,物業服務企業對一個項目空房率的多少并不知曉,企業不知道所購房屋的業主到底是為了生活居住還是為了投資盈利。假如一個服務項目的空房率在5%以內,企業單獨確定一個優惠比率,問題尚可,但如果超出這個比率,再加上還有一些存在各種原因不交費的業主(如房屋質量問題、開發商承諾問題等),勢必會影響到企業的利益。物業服務企業為保證自己的利益不受損失,就會采取降低管理服務成本這種基本的企業運行方式來彌補空置房屋收費的不足,一旦管理服務成本降低,勢必會影響到服務質量。那么,業主享受到的將不再是等值的物業服務。

  在市場經濟中運行的企業,最關心的首先是自己的利益,其后才會考慮如何服務社會,物業服務企業也不能例外。

 五、物業費其實是一項生活投資,它能使你的物業保值增值

  我們生活中的許多人愿意把多余的資金投入到股票市場、基金市場,甚至定期購買彩票等,以其獲得較大經濟回報,但人們忽視了另一種投資形式,那就是按時交納物業費。其實,交納物業費本來就是一項生活投資,一個好的物業服務企業如同一個優秀的股票經紀人或基金經理,他不但能使業主的物業保值,更能使物業增值,而你所得的回報,往往會超出你的想象。但當你獲得回報時,卻又恰恰忽略了物業服務企業為此所做出的努力。

  青島市一名資深房地產記者,在一篇報道中舉了一個例子。說在麥島路附近一個小區,南區物業管理非常好,二手房均價大約在每平方米13500元左右,而北區沒有實行物業管理,這一區域二手房的價格則大約在10000元左右,同一個區域價格相差3500元。如果沒有物業管理服務,這一區域物業增值部分又從何而來?

  購買多套房屋的業主,不管是改善居住條件也好,投機盈利也好,在全球金融危機之時,為我國拉動內需,促進經濟增長做出了一定貢獻,但這一切都不能成為讓物業管理行業為其免費提供物業服務的理由。我們目前迫切需要的是一個理性的物業管理市場。









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